Simulateur de Rentabilité Immobilière

Cash-flow, rendements, projection 25 ans, TRI/VAN, comparaison placement

▶ 1

Achat du bien

Prix du bien (€)

Frais de notaire (%)

Soit —

Travaux (€)

Mobilier (€)

Frais d'agence (€)

Frais bancaires (€)

▶ 2

Financement

Apport personnel (€)

Emprunt : —

Taux d'intérêt (%/an)

Durée (années)

Assurance emprunteur (%/an)

Différé d'amortissement (mois)

▶ 3

Recettes locatives

Loyer mensuel HC (€)

Loyer charges comprises : —

Charges récupérables (€/mois)

▶ 4

Charges d'exploitation

Taxe foncière (€/an)

Charges copro non-récup. (€/an)

Assurance PNO (€/an)

Frais de gestion (% loyers)

Provision travaux (% loyers)

Vacance locative (% loyers)

Comptable LMNP (€/an)

▶ 5

Fiscalité

Régime fiscal

TMI : tranche marginale (%)

Prélèvements sociaux (%)

Amortissements (LMNP réel / SCI IS)

% bâti amortissable

Hors terrain (~15%)

Durée bien (ans)

Durée travaux (ans)

Durée mobilier (ans)

▶ 7

Frais souvent oubliés

(souvent à 0, mais impact réel sur 20 ans)

À l'achat (one-shot)

Chasseur immobilier (% prix)

Intérêts intercalaires VEFA (€)

Récurrents (€/an, déductibles au régime réel)

CFE (€/an)

Tenue de compte (€/an)

GLI (% loyers)

Diagnostics renouvelables (€/an)

Provision contentieux (€/an)

Taxe logements vacants (€/an)

Démarrage

Carence locative initiale (mois)

À la revente (one-shot, déduits du cash final)

IRA (% capital restant dû)

Mainlevée hypothèque (% capital initial)

▶ 6

Hypothèses long terme

Indexation loyer (%/an)

Indexation charges (%/an)

Valorisation bien (%/an)

Horizon de simulation (ans)

Frais de revente (%)

Taux placement alternatif (%)

Cash-flow mensuel net

Régime de croisière

— €

— / an

Brute

—

Nette

—

Net-net

—

Répartition du loyer

Détails financiers

Investissement total—
Cash investi (apport+notaire)—
Mensualité (+ass.)—
Charges mensuelles—
Impôt mensuel—
Coût total crédit—
Effort d'épargne mensuel—

TRI à l'horizon

—

Taux de Rendement Interne

Patrimoine net final

—

Valeur du bien − capital restant dû

Gain total estimé

—

Cash-flows cumulés + plus-value − apport

Cash-flow annuel

Évolution patrimoine vs cash investi

Capital remboursé vs intérêts cumulés

Pour ton bien actuel, voici l'impact de chaque régime fiscal. Le meilleur cash-flow est mis en évidence en vert.

Régime fiscal	Impôt an 1	Cash-flow mensuel	Rendement net-net	TRI horizon	Gain total

Tous les autres paramètres (prix, financement, charges, hypothèses) restent identiques. Seul le régime fiscal varie. Pour le Pinel, les paramètres durée/Pinel+ de la section 5 s'appliquent. Pour la SCI IS, les taux IS de la section 5 s'appliquent.

Tableau d'amortissement du prêt (annuel)

Détail année par année. Bouton CSV en haut à droite pour exporter.

Vue mensuelle détaillée

Période	Mensualité	Intérêts	Capital	Assurance	Capital restant dû

Calcul inversé : à partir de tes revenus, on déduit le capital empruntable selon différentes durées.

Revenus nets mensuels (€)

Charges récurrentes (€/mois)

Taux d'endettement max (%)

Loyer attendu pris en compte (€/mois)

Mensualité maximum disponible

—

Capital empruntable (au taux courant)

—

Faisabilité du bien actuel

—

Durée	Taux retenu	Mensualité plafond	Capital empruntable	Avec apport actuel

Sauvegarde jusqu'à 3 scénarios pour les comparer côte à côte. Les valeurs sont stockées localement.

Indicateur	Actuel	A	B	C

Plus-value à la revente (location nue / SCI à l'IR). Abattements légaux : exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans.

Prix de vente estimé

—

Plus-value brute

—

Plus-value imposable (après abattement)

—

Impôt + PS

—

Durée de détention	Abat. IR	Abat. PS	Impôt total	Net dans la poche

Méthode : 19% IR + 17,2% PS. Abattement IR : 6%/an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e. Abattement PS : 1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,60% la 22e, 9%/an de la 23e à la 30e. Plus-value > 50 000 € : surtaxe non modélisée. Régimes LMNP/SCI IS = calculs différents (non couverts ici).